و اما بعد ...
این وبلاگ محیطی دوستانه و خودمانی جهت طرح برخی مسائلی است که مفید بنظر می رسد.و اما بعد ...
این وبلاگ محیطی دوستانه و خودمانی جهت طرح برخی مسائلی است که مفید بنظر می رسد.'خانه' بخریم یا نخریم؟
فرارو- بنگاههای مسکن میگویند: «اغلب کسانی که در سه ماه اول سال جاری صاحب خانه شدهاند از خرید خود راضی نیستند، چون در ماههای اخیر قیمت مسکن باز هم کاهش پیدا کرد و ارزش واقعی ملک آنها کمتر از رقمی که در زمان خرید پرداخت کرده بودند، شده است.»
آیا این سرخوردگی دامن کسانی را که بهتازگی قرار است از بازار مسکن خرید کنند، طی ماههای آینده خواهد گرفت؟ به گزارش دنیایاقتصاد، اعتماد خریداران مسکن به ثبات قیمت در بازار مسکن در اوایل سال جاری آنها را مصمم کرد تا بالاخره عزم خود را جزم و اقدام به خرید مسکن کنند، اما بررسی حاکی از آن است که اعتماد این دسته از مالکان که اکثر آنها در شمال شهر تهران اقدام به خرید ملک کرده اند تا حد زیادی نقش بر آب شده است؛ چراکه پس از آن قیمتها در بازار مسکن مجددا روند نزولی در پیش گرفت و همین امر باعث شده تا بسیاری از خریداران متحمل ضرر شوند.
در این بین بسیاری از مشاوران املاک واقع در شمال شهر تهران به این مساله صحه میگذارند و میگویند: «به عنوان مثال مالکی در شمس آباد ملکی را در اوایل سال جاری بعد از کمی کاهش قیمت حدود 200میلیون تومان خریداری کرده است، اما با گذش
ت 5 ماه از خرید، قیمت این ملک نزدیک به 20میلیون تومان افت داشته است. این مساله باعث شده خریدارانی که با این رویداد مشابه روبهرو شدهاند احساس خوشایندی از زمان خرید ملک خود نداشته باشند، زیرا آنها ابتدا تصور میکردند زمان مناسبی را از لحاظ قیمت برای خرید ملک انتخاب کردهاند، اما ادامه روند کاهش قیمت بعد از خرید را پیش بینی نمیکردند.»
قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان نوساز در محدوده بالای همت بین 2میلیون و 500 هزار تا 3میلیون و 200 هزار تومان، نرسیده به همت محدوده میدان ملت بین 2میلیون و 200 هزار تا 2میلیون و 400 هزار تومان و همچنین در اطراف میدان بهشتی از یکمیلیون و 700هزار تا یکمیلیون و 900 هزار تومان از طرف فروشندگان تعیین شده است. قیمتهای فعلی در منطقه شمس آباد از ابتدای سال تا به امروز متری 200 هزار تومان کاهش داشته است.
وضعیت قیمت مسکن در شمال تهران
جدول قیمتهای پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی در شمال تهران که در زیر آمده است، متوسط قیمت در این محلهها را نشان میدهد. همان طور که در این جدول میتوان مشاهده کرد حدود متوسط قیمت به ازای هر متر مربع حدود 3میلیون تومان است البته این نرخ برای آپارتمانهای نوساز و چندسال ساخت مشترک است.
طبق مشخصات ذکر شده، واحدهای مسکونی در جدول فروش، کمترین قیمت در محدوده جردن برای یک واحد 253 متری چند سال ساخت به میزان متری یکمیلیون و 800 هزار تومان و از سوی دیگر بیشترین قیمت برای یک واحد 200 متری واقع در فرمانیه، متری 4میلیون و 200 هزار تومان از سوی مالکان اعلام شده است.
طرفداران خانه های نقلی زیاد شدند
کاهش قیمتی که از یکسال گذشته شامل حال بازار مسکن شد باعث شد تا بسیاری از خریدارانی که به دنبال یک موقعیت مناسب برای خرید میگشتند به بازار مسکن هجوم بیاورند.
در حالیکه این میزان افت قیمت از نظر اکثر فروشندگان، بسیار زیاد بوده است و حتی برخی از آنها متحمل ضرر شدهاند، اما هنوز برای اغلب خریداران این مقدار کاهش قیمت مسکن کافی نیست، اما با این حال خریداران از ترس اینکه شاید کاهش قیمتی در بازار مسکن رخ ندهد میزان توقع خود را پایین آوردند و در بازار به خرید واحدهای نقلی رو آوردهاند.
برخی از مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران برای کاربرد واحدهای نقلی تعاریف متفاوتی دارند؛ چراکه تعدادی از 
بنگاهداران اظهار میکنند در برخی از مناطق، واحدهای کوچک تنها کاربرد اداری دارند، زیرا افرادی که مایل به سکونت در این مناطق هستند به دنبال واحدهایی با متراژ بالا هستند و این متراژهای پایین را قابل سکونت نمیدانند و اما از سوی دیگر تعدادی دیگر از مشاوران املاک نظر به این دارند که با شرایط پیش آمده از لحاظ فرصت خرید در بازار مسکن، بسیاری از اجارهنشینها این وضعیت موجود در بازار را فرصتی دست نیافتنی برای صاحبخانه شدن میشناسند در نتیجه برای دسترسی به یکی از این واحدهای نقلی تلاش میکنند.
مالکان ملکهای کلنگی بزرگ که قصد نوسازی ملکشان را دارند، جواز ساخت برای واحدهای 35 تا 50 متری را از شهرداری میگیرند و همین باعث شده تا تعداد واحدهای کوچک در این محدوده افزایش پیدا کند. بیشتر فروشندگان واحدهای نقلی، قیمت متری برای واحد خود بیان نمیکنند و قیمت فروش را بهصورت کلی تعیین میکنند.
اظهارنظرهایی در مورد بازار اجارهبها
وضعیت فعلی بازار اجارهبها نیز بهگونهای است که کارشناسان تحلیلهای مختلفی از این بازار ارائه میدهند. بسیاری از دستاندرکاران بازار مسکن در ارزیابی وضعیت فعلی بازار مسکن عنوان کردهاند نرخ اجارهبها در طول چند ماه گذشته در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ثابت بوده است.
بر این اساس گفته میشود در سال جاری نهتنها در بخش اجاره و رهن مسکن افزایش قیمتی وجود نداشته بلکه قیمتها در برخی مناطق روند کاهشی نیز به خود گرفته است.
بنابر اظهارات وثوقی، یکی از مشاوران املاک غرب تهران در سالجاری مالکان بهای اجاره و رهن مسکن را افزایش ندادند و در بسیاری از نقاط این افراد واحدهای مسکونی خود را با همان قیمتهای سال قبل اجاره دادهاند. وی تاکید میکند، البته این در حالی است که در برخی مناطق نیز شاهد افت 5 تا 20درصدی قیمتها در بخش رهن و اجاره مسکن هستیم.
اما یکی دیگر از مشاوران املاک نیز با تاکید بر این مساله که میزان افت قیمتها در بخش اجاره در مقایسه با بخش خریدوفروش مسکن یکسان نبوده است، تصریح کرد: برخلاف روندی که در بخش خریدوفروش آپارتمانهای نوساز از پاییز سال گذشته رخ داده، هنوز در بخش اجاره و رهن این افت قیمت مشاهده نشده است.
به اعتقاد وی، رکود بخش خریدوفروش به بازار اجاره و رهن مسکن نیز رسیده است. این در حالی است که گفته میشود با آغاز فصل تابستان بازار با افزایش تقاضا و رونق در بازار رهن و اجاره مسکن میشود اما امسال در اوج جابهجاییها نیز بازار اجاره و رهن مسکن آرام بود. توکلی در این رابطه توضیح میدهد: در سال جاری مانند سالهای قبل متقاضیان اجاره مسکن به بازار مراجعه نکردند و بسیاری از مالکان و مستاجران قراردادهای سال قبل خود را تمدید کردهاند.
این در حالی است که رئیس اتحادیه املاک بر این باور است که نرخ اجارهبها در برخی نقاط تهران که دارای متقاضی زیادی است، 5 تا 10 درصد رشد داشته اما در برخی نقاط کممتقاضی این نرخ کاهش نیز یافته است.
مصطفی قلیخسروی نیز توضیح میدهد: «بسیاری از مالکان بهدلیل رکود حاکم بر بازار مسکن نرخ اجارهبهای واحدهای مسکونی خود را افزایش ندادهاند و با همان قیمت سال گذشته تنها مدت اجاره را تمدید کردهاند. در همین حال، رئیس کل بانک مرکزی نرخ اجارهبهای مسکن را بهعنوان یک قلم از کالاهای اساسی در محاسبات نرخ تورم عنوان کرده و معتقد است: براساس آمارهای آمارگرهای بانک مرکزی، نرخ اجارهبهای مسکن در اجارهنامههایی که تجدید میشود، بعضا با کاهش همراه بوده و حتی اگر کاهش نیافته باشد، با افزایش نیز همراه نبوده است. وی عدم افزایش نرخ اجارهبهای مسکن را به معنای صفر بودن رشد آن عنوان کرد و افزود: نرخ رشد تورم در 12 ماهه منتهی به شهریورماه جاری 5/ 18 درصد بوده است.»
به گفته بهمنی، اگر قیمت چند قلم کالای اساسی همچون مسکن یا کالاهای لوکس و تجملات کاهش یابد، تاثیرات بسیاری بر محاسبات نرخ تورم و کاهش رشد آن دارد.
ماجرای «نیاز به خرید مسکن» در آگهیها برخی از خریداران و فروشندگان در بازار مسکن، این روزها برای راحتی خرید و فروش واحد مورد نظر خود، به جای مراجعه به بنگاههای املاک ترجیح میدهند در روزنامهها آگهی کنند. نیازمندیها از ستونی به نام نیاز «بهخرید» یا «نیاز به اجاره» برخوردار هستند. افراد واحدهایی را که قصد خرید یا قصد اجاره دارند در این ستون با درج مشخصات آگهی میکنند.
خرید و اجاره واحدهای درخواستی که در این ستون ذکر میشود بنا به هدفها متفاوت است، زیرا برخی به لحاظ سکونت، تعدادی به قصد نوسازی و خریدارانی دیگر بهدنبال اجاره واحد خریداری شده هستند.
یکی از افرادی که در ستون «نیاز به خرید» آگهی داده است، در این باره به دنیایاقتصاد گفت: «به دنبال واحدی 40 تا 50 متری در شمال تهران ترجیحا در محدوده نیاوران، ولنجک، فرشته و الهیه هستم و بودجه کافی در اختیار دارم، اما با این حساب ابتدا باید از واحدی که برای خرید پیشنهاد میشود دیدن کنم؛ چراکه نوع، امکانات و موقعیت ساختمان از اهمیت بسیاری برخوردار است. این واحد جهت سکونت استفاده خواهد شد. اما مشکلی که وجود دارد اعلام قیمتهای بالا از سوی فروشندگان است. آنها قیمتهایی مانند: 3میلیون و 2میلیون و 700هزار تومان برای هر مترمربع پیشنهاد میکنند. در حالی که بازار مسکن مدت طولانی است دستخوش کاهش قیمت واقع شده است، اما همچنان برخی از فروشندگان قیمتهای بالا برای فروش واحد خود تعیین کردهاند.»
شخص دیگری که آگهی تحت عنوان «خریدار واحدی در منطقه 8 تهران با 50میلیون تومان بودجه» را در یکی از روزنامهها چاپ کرده به دنیایاقتصاد گفت: «منظور از منطقه 8 خیابانهای نارمک، دماوند و بخشی از تهرانپارس است که تمایل دارم واحدی را متناسب با بودجه خود جهت اجاره در آینده خریداری کنم. بودجه در نظر گرفته شده شاید برای بسیاری از واحدهای فروشی در منطقه 8 کافی نباشد، اما در دوران رکود و کسادی بازار مسکن زمانی که قیمتها شروع به افت کردند، مالکانی بودند که واحدهای خود را متری 800هزار تومان برای فروش ارائه کردند و همچنان بهفروش نرسیدهاند.» یکی دیگر از افرادی که در ستون «نیاز به خرید» آگهی داده بود، اظهار کرد: «اگر واحدی را که قصد خرید آنرا داریم با ذکر تمامی مشخصات به عموم فروشندگان اعلام کنیم سریعتر از مدت زمانی که صرف جستوجو در بنگاهها برای واحد مورد نظر خود کنیم به نتیجه خواهیم رسید. چراکه در اکثر بنگاهها واحدی با تفاوت چشمگیری در مقایسه با واحد درخواستی خود، ارائه خواهد شد.»
همچنین گاهی اوقات در بازار مسکن، افرادی که پول کافی برای خرید واحد مورد نظر خود را ندارند، با معاوضه سعی در خرید دارند. برای مثال شخصی تمایل به خرید واحدی در شمال تهران را دارد که در ازای خرید آن، 50درصد مبلغ را نقد و حاضر است مابقی را با باغ و زمین تسویه کند.
